《长春市城市房地产交易管理条例》4月1日起实施：8种情形房屋不得出租；4种非典型房屋租赁纳入房屋租赁管理；公房使用权转让纳入管理；房屋租赁必须签订书面合同

　　东亚讯(记者悠扬熊莉)新的《长春市城市房地产交易管理条例》于4月1日起正式实施，昨日长春市政府新闻办公室召开了新闻发布会，长春市房地局局长、新闻发言人刘海山在会上介绍说：“《条例》不仅保护购房者有退房、不退房的权利，而且对购房人退房时购房款的利息也作了保护，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。”8种情形房屋不得出租

　　《条例》中规定，下列房屋不得出租：权属来源未明确或者权属有争议的；依法鉴定为危险房屋的；共有房屋未经其他共有人书面同意的；属于违法建筑的；司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；违反公安、环保、规划、卫生、教育等主管部门有关规定的；已抵押，未经抵押权人同意的；有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　注：房屋租赁市场准入制度属于强制性规定，当事人必须严格遵守。如果出租人违反了这些规定，就要承担法律责任。除责令停止出租行为外，还要进行必要的行政处罚。4种形式纳入房屋租赁管理

　　《条例》中规定，四种非典型房屋租赁也应当纳入房屋租赁管理：以联营、联销、承包和入股等名义提供房屋给他人使用，取得固定收益或者分成收入而不承担经营风险的；以柜台、摊位等方式将房屋分割提供给他人使用，由使用人支付约定租金的；酒店(旅社、饭店、宾馆、招待所等)将其客房或者其他房屋提供给他人作为固定办公或者经营场所，并经工商登记为注册地址，由使用人支付约定租金的；以其他方式变相出租、转租房屋的。

　　注：非典型房屋租赁与典型房屋租赁的差别主要是房屋的使用名义和租金的支付形式不同，但有偿转让的房屋租赁的本质特征没有改变。开发商无许可证不得预售商品房

　　《条例》规定，房地产开发商预售前必须取得商品房预售许可证，否则不得预售，不得发布预售广告。

　　《条例》第十八条第二款(二)对房屋面积误差作了明确规定。对超、少面积部分都作了非常详细的规定，面积误差比绝对值超出3%缩水时，购房者可获得双倍赔偿。面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。

　　面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由开发企业双倍返还买受人。

　　注：面积误差比为产权登记面积与合同约定面积之差同合同约定面积之比乘以100%公房使用权转让纳入管理

　　公有住房使用权的转让是“公有住房承租人按自愿有偿的原则将承租的公有住房使用权转让给他人”的房地产交易行为。但是多年来公有住房使用权的转让一直没有纳入长春市房地产交易管理，呈“有市无场”和“自由市场”状态，直管公房使用权转让由市房地集团办理；各单位自管公房使用权转让由各单位自行办理，没有统一的规定和标准。因此，长春市公有住房使用权转让的小市场很多，且不规范，容易引起纠纷和诉讼。

　　注：《条例》将公有住房使用权转让纳入了房地产交易管理，将公房交易行为纳入依法管理的轨道，不仅能更好地规范公房交易行为，减少纠纷和诉讼，同时也保护了交易双方的合法权益。房屋租赁必须签订书面合同

　　《条例》中规定房屋租赁必须签订书面合同。据介绍，房屋租赁登记备案制度是一项公共管理制度，也是一项强制性的法律制度。

　　注：合同履行期间容易发生纠纷，如果采取口头合同的形式，显然不能将复杂的事项明确和固定下来，只有采取书面合同的形式，才能明确无误的为履行合同和解决合同纠纷提供依据。房地产交易中委托书需要公证

　　《条例》中第五条第三款要求“自然人委托代理的，应当提交经公证的委托书，受托人的法定身份证明和复印件”，而旧《条例》和上位法对自然人的委托书没要求公证。这主要是考虑近几年来由于长春市房地产交易量剧增，在交易过程中当事人不能到场而委托他人办理的现象较为普遍，加上房地产交易标的金额一般较大，委托书有时不能表达委托当事人真实意愿而产生纠纷的现象时有发生。

　　注：要求委托书进行公证，其目的就是为了保护权利人的合法权益。这是借鉴其他城市的作法，结合长春市实际而制定的，与上位法没有抵触。行政机关自身行为约束更加严

　　《条例》第八条规定：“申请材料不全或者不符合法定形式的，房地产行政主管部门应当场或者在5日内一次告知当事人需补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。”

　　这是依据《行政许可法》制定的告知制度。《条例》第五十三条规定：“从事房地产管理的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由有关部门或者上级主管部门对负有责任的领导人员和直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

　　注：这些规定一方面约束了行政机关自身的行政行为，另一方面保护了当事人的合法权益。●新闻链接中国城市居民70%无能力购买新房

　　据《经济参考报》北京师范大学金融研究中心日前发布的《中国房地产金融安全评估报告》称，中国70%的城市居民在现有收入情况下没有新房的购买能力，目前无论从房价走势、开发商盈利状况，还是从竞争激烈程度来说，都到了房地产业的重大拐点。

　　从2006年底开始，延续4年之久的房价快速上涨局面将可能得到扭转，房价增幅将明显放缓，房地产业的暴利时代可能结束；另外，2006年房地产业将允许设立外资企业，这将引起中外开发商的对垒，90%的中小开发商将在今后几年陆续“死亡”。